大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好，请问现在投资亦庄河西的次新还合适吗？已经涨了很多了，有没有推荐的楼盘？预期700到800。 回答：亦庄河西在过去的一两年中涨得很好，主要原因是：① 亦庄作为高新实体产业，大家期望比较高 ② 河西引进了很多学校，大家期望也很高 ③ 有一波炒作的资金进入。未来是否能持续稳健，关键问题在于亦庄产业发展情况如何，以及河西的学区未来究竟行不行。当前情况下来看，我认为价格已经偏高，纯投资不适合，除非你有学区需求。如果是700-800万，可以考虑万科金域东郡。买入时机，可以看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷您好，预算850+，想在朝阳区买一套三居室，适合老人居住，医疗、交通、生活尽量方便，保值即可，您有什么板块和小区的推荐吗？ 回答：你好，以下是我的一些建议： ① 望京，升值性和生活配套都很好，不过这个预算只能买2000年左右的房子，倒也没问题，你可以重点考虑望京花园、望京新城之类的小区。 ② 北苑，这里面，可以考虑北京青年城、天怡家园，或者各种园，这里至少是可以跟上大盘的，总体也相对安静。 ③ 东坝，首开常青藤、奥林匹克花园，居住和升值都还可以。 ④ 朝青，国美第一城，升值还可以，配套成熟。 ⑤ 亚运村，考虑安慧北里X园，升值性不错，生活配套也好，离奥森还挺近。 你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房买房技巧》
3、提问：您好，实地看了一下郭公庄西华府的房子，对小区内环境和管理比较满意，担心几个问题：
① 建在地铁上
② 不远处垃圾处理场的臭味
③ 周边有很多保障房项目
会对以后的价值有影响吗？谢谢。 回答：你好，这些问题确实会有些人提到，不过话说回来，没有哪个板块或者小区是没有缺点的，如果完美，那价格也很高。不过从过往的数据来说，这些缺点对其升值性影响不大，或者说这附近的升值性已经很对得起这个地段了。这里的几个次新小区的涨价逻辑是：西南方向上，小刚需想要买一个地铁、次新、环境和品质好的刚需房，真的选择不多，这里则能满足，因此有价值支撑。总体来看，我认为这里可以买。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：您好，久仰久仰抱拳抱拳抱拳，请教下。年收入30—40万，非常看重房产流动性和保值增值，东西海朝区域中，您认可的好板块中心地段，流通性好，租售比高，（一楼顶楼不要），总价控制在500-580左右，首付300-350，贷款200-230，（商贷、公积金组合贷款）。侧重5-7年后增值出售，附近1km有地铁，商圈，公园。以租金、公积金养贷款。最好是小两室。您推荐哪个小区，谢谢。 回答：你好，以下是我的一些推荐： ① 东城，这个预算选择不多，基本上也就是东城南面了，升值性倒是还可以，比如景泰东里这类的。 ② 西城，这个预算也是不太好选择，永外的老小区，车站西街附近的小区、马连道x里等，升值性还可以，居住环境一般。这里的升值性主要来源于西城学籍。 ③ 海淀，你可以考虑五环内的玉海园、展春园、塔院小区之类的，升值性都没问题，出租也ok。五环外，可以考虑梅兰竹菊之类的，或者看看东馨园。 ④ 朝阳，可以看看朝青国美第一城，望京南湖系列。 这里面主要是你控制了贷款，因此选择少了一些，个人比较偏向选择海淀和朝阳。其实也可以考虑次新一居。 你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
5、提问：向京爷请教两个问题
① 泛双井板块，从居住品质和升值性上讲，各热点小区梯度是怎么样的
② 总价900以内，想要个品质和户型都不错的两居 同时有一定升值空间，京爷推荐哪些双井的小区。 回答：你好，除了豪宅，我认为品质和居住体验上，大概是 ① 富力城 ② A派公寓、乐成国际、石韵浩庭 ③ 首城国际、天之骄子、苹果社区南区。升值性上来说，可能差别不会太大，具体看房源了。900万，我比较建议考虑苹果社区南区、首城国际。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房买房技巧》
6、提问：京爷好，感觉近期朝青板块的价格整体有点高，而且不带学区，这是否是一个升值性比较稳健的板块呢？与朝阳和海淀普通学区次新相比，哪个升值性比较强？谢谢～ 回答：你好，朝青一直来就比较稳健且优质，主要是因为东部就业人群多，这里刚好满足了不少刚需客户上车次新房的需求，有一定的稀缺性，所以升值性好，而且没有学区溢价，非常稳健。海淀这边的普通学区次新又是另外一个逻辑，学籍+产业+次新，也是稳健且优质。我感觉这两边表现差不了多少，不好说那边升值性强。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》 欢迎提问，内部资料：
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发表于 2022-10-18 13:54:40